在我国房地产市场发展的历史上，温州（楼盘）、三亚（楼盘）、海口、大理（楼盘）等城市的房价均曾出现过短期内大涨的情况，最终都以连续多年的止涨甚至大跌收场。17年以来，厦门（楼盘）房价在经历过大涨后也出现大幅下滑，近期很多中小城市调控政策有所放松，熟悉的“配方”仿佛会再度出现。

　　但我们认为15年以来的本轮房价上涨是完全不同以往的，当前房地产市场面临的形势也不是放松调控那么简单。当资产泡沫来临时，“醉”在其中的同时，我们也要保留一份清醒。

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　　小城房价涨幅前所未有

　　根据国家统计局的数据，过去的10年时间里，我国房地产市场价格总共经历了三波上涨，累计涨幅达到38%，但15年以来的本轮上涨却完全不同于前两波。

　　● 一方面，本轮上涨时间最持久，涨幅也最大。08年之后，全国房价第一波上涨是从09年2月到11年8月，持续时间为30个月，累计涨幅达到14%，在随后的9个月时间里回调2.3%；

　　第二波是从12年5月到14年4月，持续时间为23个月，累计涨幅有6.2%，但在之后的一年时间又回调了5.3%；

　　第三波是从15年3月至今，持续时间为44个月，涨幅高达24%，上涨时间和涨幅都远超前两波。

　　而从2015年以来，一线城市房价累计涨幅达到44%，二线33%，三四线城市整体也有33%。

　　从具体城市来看，中小城市的房价涨幅也比较靠前。按照百城房价的统计数据，2015年3月至今房价涨幅最大的城市并不是一线大城市，而是中山市，涨幅高达76%，紧随其后的是东莞（楼盘），也在70%以上；昆山（楼盘）、廊坊、珠海（楼盘）、惠州（楼盘）、保定（楼盘）、佛山（楼盘）、嘉兴（楼盘）的房价涨幅均超过50%；合肥（楼盘）、南京（楼盘）、海口、武汉（楼盘）等在二线城市中房价涨幅靠前。

　　如果纵向看一下具体城市的房价历史数据的话，中小城市本轮大涨的特征就更为明显。例如涨幅靠前的中山（楼盘）、昆山、廊坊房价在之前的五六年时间里一直走平，中山市甚至还略有下跌，，但2016年以来这些城市房价全部开启大涨模式。

　　此外，我们看了100个城市的房价历史数据，发现湘潭（楼盘）、常州（楼盘）、洛阳（楼盘）、潍坊（楼盘）、湖州（楼盘）、扬州（楼盘）、日照（楼盘）、烟台（楼盘）等绝大部分小城市，以及杭州（楼盘）、重庆（楼盘）、天津（楼盘）、成都、长春（楼盘）、昆明（楼盘）、南昌（楼盘）等大多数二线城市都是这样的规律。

　　大涨背后的动力和隐忧

　　为什么绝大部分城市的房价在2010-2015年之间几乎未涨呢？主因在于供给扩张。尽管随着城镇化的快速推进，城市人口在增加，但城市的面积增加得更快。过去的十年时间里，各地都在推进新城开发，增加商品房的供给。根据中国城市统计年鉴的数据，2006-2016年我国城市建成区面积累计扩张了61%，城市建设用地面积扩张54%，而城区人口只增加了21%。

　　商品房供给增长过快的一个直接结果是，到2014年的时候我们就开始发现：建的房子太多了！商品房待售面积在2016年甚至飙升到7亿平米以上的历史最高位。正是由于供给过剩、库存积压，才出现了14-15年的各线城市房价下跌，尤其是很多中小城市几乎抹平了之前5年的全部房价涨幅。