基本不能在市场上再次交易;而且

编辑:厦门177网 发布于2019-09-09 23:33

  “喝杯茶,我们慢慢说。”他将一杯清冽的茶汤递到客户手中,转头拿出一套完整的签约文件。

  陈博

  “至少要等5年吧。但你想想看,以后如果回迁房正式交付,拿到红本,我预计价格至少上涨到7.5万元/平方米。”周边二手商品房佳兆业可园,目前在售均价基本徘徊于5万元/平方米上下,林姐给出了可观利润的支撑点。

  短短5个月,凭借一套位于深圳原特区外的破旧农民房,房产中介周明赚足了50万。

  她脚蹬运动鞋,身着一套运动服,过于休闲的装扮与惯常西装革履的房产中介相比,着实有些随意。但乍一开口,职业身份不言而喻。

  深圳日常所提到的“小产权房”,既包括这类没有合法报建手续、无产权登记的违法建筑,也包括有合法报建手续的农民房、集资房、军产房、安居房等。

  十年前,“农村城市化历史遗留违法建筑”这个概念被提出。上述提到的没有合法报建手续的建筑,如果建于2009年6月2日之前,则被归属为历史遗留违法建筑,在符合确认产权条件的前提下,经过一定程序有可能得到确权,转为合法建筑。

  周明的办公室坐落在一栋商务大厦里10层的一角。足足超过20平方米的偌大空间里最显眼的是一张大茶桌。他坐下,清洁茶具、投茶、洗茶、泡茶……

  前述开发商负责人也透露,《房屋拆迁补偿安置协议》是这场交易中最关键的一环,比如原村民手握1000平方米的面积,转让了100平方米给投资客,开发商在与他们签约时,一般会分开两份合同各自操作。

  距离林姐、周明超过30公里,翟弘飞也正带客看房。这是深圳首批福利住宅小区之一,建于上世纪80年代。小区侧面连接深圳城市化过程中的交通大动脉——深南大道,密集的路网与环绕的商圈让它牢牢占据深圳福田区黄金地块。

  翟弘飞的客户不置可否离开了,林姐、周明还在努力将手头所掌握的更多回迁房信息发送给客户,以供选择。

  两年赚了7000多元/平方米。她反问客户,“以后地铁开通了,这里到达深圳福田区也就4个站,你说会不会继续升值?”

  “你来得正是时候。”她在约好的地点站定,还未来得及调整呼吸,脸上已挂起微笑,招呼十分钟前通过电话的新客户——“走吧,我带你去看房。”

  深圳回迁房“灰色生意:违建变身拿“红本” 旧改3年房价5倍

  京基木棉湾旧改项目的最新报价,相比去年年中有了1000块/平方米的回落,这成为林姐现在每每劝说客户的新由头。偶尔也会遇到担心风险的新客户,她直接给出一早准备好的预案——“你如果真的不放心,那就先买我的物业,我再重新从村民手中收房。”

  投资客们热衷冒险的原因在于,商品房市场的调控力度正在持续加码,而这类“城中村回迁房指标”不仅不限购,售价也仅是同片区商品房价格的二分之一甚至更低。伴随着旧改进度的深入,价格还拥有逐渐上涨的空间。

  尽管周期漫长,环节众多,这门生意的规模还是越做越大。1.5%佣金,是林姐们所能获取的主要盈利点。

  一进一出之间,他收获了可观的房源差价,还有1.5个点的佣金。

  既然在法律层面上不具备公开交易的基础,实际操作中这笔非法买卖又是否能得到确凿的保障?摆放在茶桌上的这几份文件便是周明惯常用来向客户解释的答案。

  这也是深圳区别于其他一线城市的“灰色”地带:历史遗留的特性让它游离于监管的边缘,城市更新运动释放了其中的套利空间,诸如3年内兑现5倍收益的案例,在“买旧”圈子里口耳相传,驱动着这门隐秘生意越来越大。

  不过,佳兆业城市更新办公室的一位工作人员表示,这类交易一定要走正规的过户流程,并充分考虑买卖过程中的风险。“买旧改房,很难等的。”他摆了摆手。

  这是一个普通城中村遭遇旧改后的样子,明亮与幽暗泾渭分明:有的房子门窗早已被拆除,裸露出千疮百孔的破败;还有部分未签约的房子顽强坚守,暗自不动。

  按照通常理解,小产权房一般特指经批准在集体土地上建设的合法村民住宅。但深圳早在1992年就完成了特区内土地国有化转制,2004年,为解决“无地可用”的困境,深圳又以城市规划“全覆盖”的方式,将特区外260平方公里土地转为国有土地,随之深圳成为全国首个没有农村建制、没有集体土地的城市。也正因此,在深圳官方口径中,历来没有“小产权房”这一说法,只有违法建筑这样的称谓。

  这是深圳独特的旧改灰色地带。

  周明说,旧改进度会影响成交价;每个原村民根据自身资金的急需程度抛货,同个时间段价格也略有偏差;在拆迁动工之后,开发商所承诺的整个城中村旧改项目交付时间长短,同样会导致价格上下浮动。

  尤其是对于由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目,原有建筑存在不符合安全生产等问题,如果属于旧村庄改造用地,农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议,原权利主体均可向项目所在地县级以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性,并要求限期搬迁。

  周明早已应对自如,“只要能顺利与开发商签下《房屋拆迁补偿安置协议》并盖完公章,就表明确权已经完成。”

  测绘报告里面,往往会详细列明原村民所拥有的建筑位置、具体面积、层数,并附上现状影像图。现状测绘图等。然而,这仅仅只是前奏,真正的签约聚焦在《房屋转让合同》和《合作建房协议》上。

  确权与风险

  “早期,深圳城中村回迁房基本都由原村民的亲朋好友内部消化。现在为什么这么火?一方面,深圳列入拆除重建类城市更新的城中村项目多了。另一方面,大家心知肚明这个过程所获取的利润空间到底能达到多少。”周明说。近两年,他混迹于深圳龙岗各处城中村,“撮合”了不少回迁房指标交易。

  与城中村回迁房存在的一大区别是,就算原业主早与佳兆业签下拆迁补偿协议,但仍然可以再次进行交易。需要补充的流程包括,客户与原业主一起前往佳兆业城市更新办公室,按照之前公布的套内面积1:1.4拆赔标准重新签约,并继承原业主的过渡期租金合同。

  《房屋转让合同》、《深圳市房屋建筑面积测绘报告》、《合作建房协议》、《房屋拆迁补偿安置协议》——前三份是投资客与原村民交易的基础文件,后一份则是投资客与开发商之间的正式约定。

  城中村回迁房生意

  当前,深圳列入拆除重建类城市更新的城中村,基本都属于无产权登记的历史遗留违法建筑,售价仅是同区商品房价格的二分之一甚至更低,回迁后则能摇身变成拥有“红本”的商品房。而且伴随着旧改进度的深入,其价格又有逐渐上涨的想象空间。

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