厦门出台新规严禁商办公寓设置厨房,层高不得超

编辑:厦门177网 发布于2019-10-09 09:59

近日,朋友圈疯传一份厦门市国土房产局等五部门《关于进一步加强办公类建设项目管理若干意见》的通知。通知显示,此文件出台的时间是在2017年12月30日,印发时间为2018年1月3日。(目前该文件真伪还有待官方确定)

新规中明确提到,开发企业及买受人不得擅自改变规划建筑功能,不得擅自加层、插层等改变建筑内部结构。严禁将办公用途项目设计、建设或装修为带有居住功能的用房。新申请工程规划许可或申请单元分割的设置,最小分割单元不得小于300平方米,土地出让合同中另有约定的,按约定执行;层高不得超过4.2米;建筑平面布局不得采用住宅套型设计,不得设置厨房等居住空间,卫生间、茶水间或饮水供应点必须集中设置。设计、施工、监理单位不得配合开发企业在技术上预留违规加建烟道、管井等设施的条件。不符合规范要求的,规划部门依法不予批准、不予验收。

厦门房地产观察:

早年商办公寓曾是投资者眼中的“香饽饽”,同时也不为调控政策所关注,为何本次出台的新规却将矛头指向不限购不限贷的商办公寓市场呢?

从目前我们掌握的情况来看,以类住宅面目出现,是商办公寓此次受到政策打压的最为主要原因。查阅过往一些商办项目的宣传资料不难发现,大多数商办项目虽然都打着“商住两用”的旗号,但却更多突出其居住功能,在调控期间甚至有开发商公然宣称“不限购、不限贷”,并直接将其按照住宅的规格进行建造,从外观上看与住宅极为相似。同时,在楼市调控期间,这类物业也往往得到投资者以及部分失去购房资格的外地人士关注。从某种程度上来说,类住宅项目游离于调控之外,显然会影响到楼市调控效果。

另一个主要原因在于,商办公寓类项目如果改为居住,从法理上来说根本行不通。与住宅有着明显不同的是,商办公寓为商业办公性质,产权年限为40年(部分SOHO产权年限可以达到50年)。这类物业如果用于居住,则改变了土地使用性质,不符合相关法律规定。

也正是因为如此,使得商办公寓项目被纳入到了管控范围。最早将商办项目纳入调控范围的是北京,在2016年5月5日,北京市住建委、通州区政府联合发布通知,对通州地区的房地产限购政策再次加码,首次将商务型公寓列入限购范围之内,且通州新建的商业、办公类项目今后不得再出售给个人。随后再次升级,如要求户型面积最小为500平方米,同时必须企业购买。

除了北京、上海之外,广州、深圳等地也将商办项目纳入调控范围。如在去年年初,一份深圳市规划国土委的征求意见稿公布——《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》,重点强调两点,一是关于建筑平面布局,,商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型式设计,另外严格外墙凹槽设计,其出发点就是为了禁止商业指标改造成公寓;二是套型建筑面积的规定,明确规定研发用房单套建筑面积不得小于250平方米。

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